Questo articolo è di carattere puramente informativo. Le informazioni contenute al suo interno non costituiscono suggerimenti di natura legale, né viene garantito il loro costante aggiornamento. Per qualsiasi approfondimento, ti invitiamo a consultare le autorità competenti in materia o i siti istituzionali contenenti le normative vigenti. (01/01/2018)

Che cosa prevede e quando si applica la legge sulla ritenuta del 21% per gli affitti brevi?

La manovra correttiva 2017 (Decreto legge n. 50/2017) ha previsto che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, debbano comunicare al Fisco i dati sui contratti e trattenere una somma pari al 21% se intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi. 

La ritenuta è pari al 21% e deve essere applicata sui contratti di locazione breve (durata non superiore a 30 giorni) stipulati da privati che affittano abitazioni al di fuori di attività d'impresa. Tutti i portali online e agenzie immobiliari che mettono in contatto locatori e inquilini dovranno trattenere l’importo quando riscuotono il canone o intervengono nel pagamento. 

Canoni e commissioni. La ritenuta deve essere effettuata, dice l’Agenzia delle Entrate, sul «corrispettivo lordo derivante dal contratto», cioè sull’ammontare dovuto dal conduttore e pagato online. Questo significa che l’eventuale commissione pagata dal proprietario all’intermediario (nel caso di Casevacanza.it: 3% + iva) non può essere dedotta. Ad esempio, su un canone di 1.000 euro, la ritenuta del 21% è pari a 210 euro.

Affitti brevi stipulati prima del 1° giugno 2017. Non sono soggetti all’obbligo di ritenuta, anche se i canoni vengono pagati dopo questa data. Ad esempio, un contratto firmato il 20 maggio 2017 per la locazione turistica di una casa al mare dal 1° al 20 luglio 2017, non prevede l’applicazione della ritenuta. È un caso comune, soprattutto per le case vacanze, prenotate in genere con largo anticipo. Il contratto si perfeziona con la comune volontà delle parti, documentabile anche con uno scambio di email in cui si precisano i termini dell'accordo, se non ci sono atti registrati alle Entrate con “data certa”.

Contratti stipulati direttamente dal proprietario. Quando il locatore stipula direttamente il contratto e incassa il canone, anche se ha trovato l’inquilino tramite un portale online, non si pone neppure il problema della ritenuta. Se il contratto ha durata non superiore a 30 giorni, il locatore che incassa direttamente il canone opterà eventualmente per la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi presentata nel 2018. 

Affitti in cui l’intermediario non incassa i corrispettivi. Anche quando il contratto viene stipulato tramite un intermediario (internet o tradizionale) questi deve effettuare la ritenuta solo se incassa il canone dall’inquilino e lo versa al locatore. Quando l’intermediario non riscuote il canone (che può essere versato direttamente dall’inquilino al proprietario), non c’è obbligo di trattenere nulla.

Contratti con prestazioni accessorie. Secondo la manovrina, si considerano affitti brevi – e sono soggetti alla ritenuta se stipulati dal 1° giugno 2017– anche i contratti in cui il locatore offre i servizi di pulizia dei locali e fornitura della biancheria. La legge non menziona la somministrazione di alimenti o altri servizi accessori: se vengono offerti, il corrispettivo non è soggetto a ritenuta e, al contempo, non può essere sottoposto a cedolare secca ma va tassato con l’Irpef tra i “redditi diversi” (sempre che il proprietario agisca come privato, altrimenti si configura un reddito d’impresa).

Canoni incassati in parte al check-in. In alcuni casi l’intermediario incassa una certa quota del canone (ad esempio 200 euro su 500) mentre il resto viene riscosso direttamente dal locatore al momento del check-in. La ritenuta si applica solo su 200 eur, anche se il corrispettivo lordo del contratto è pari a 500 euro. 

La ritenuta si applica solo ai contratti di durata non superiore a 30 giorni. Oltre questa durata, si seguono le regole ordinarie: il contratto va registrato con il modello RLI e il proprietario può scegliere la cedolare secca al momento della registrazione o in una delle annualità successive.

Contratti brevi registrati. Per i contratti di locazione con durata non superiore a 30 giorni, la registrazione alle Entrate è facoltativa. Se però il contratto viene registrato, questo non esclude l’applicazione della ritenuta.

La ritenuta sarà operata a titolo di imposta se si opta per la cedolare secca, oppure a titolo di acconto se durante la dichiarazione dei redditi il beneficiario non sceglie la cedolare.